摘要
随着城市化进程的快速发展和房地产市场的兴起，物业管理也随之诞生。物业管理也是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。融创服务大区物业管理自起步以来，得到了迅速的发展，现已成为现代人居住生活不可或缺的服务行业。假如我是一名项目经理，我会在保证服务质量的同时，加强对硬件设施的管理，这样物业服务才能健康有效地发展，才能做强做大。
关键词：物业管理；竞争力；社会；民生
Let's say I'm a project manager
Abstract
With the rapid development of urbanization and the rise of real estate market, property management is also born. Property management is also a new industry that provides public and special services to the units and residents who live and use residential communities and commercial buildings, resulting from the commercialization and servitization of residential and non-residential properties in the process of vigorously cultivating and developing the real estate market in Recent years. Since its inception, sunac property management has developed rapidly and has become an indispensable service industry for modern people's living life. If I were a project manager, I would not only guarantee the service quality, but also strengthen the management of hardware facilities, so that the property service can develop healthily and effectively, and become stronger and bigger.
Key words: Property management; Competitiveness; Society; The people's livelihood
目录
一、融创服务大区物业管理现状......................................................... 1
二、存在的主要问题及原因................................................................. 2
1、社区管理缺失造成社会职能转移。........................................... 2
2、部门联动制度未建立，至使某些问题难以解决。.................... 3
3、业主自治意识不强，业主代表大会制度无法有效实施。......... 3
4、农民安置房小区管理亟待引导和规范。.................................... 3
三、对策和措施..................................................................................... 4
1、树立品牌意识，塑造良好企业形象。........................................ 4
2、加大宣传力度，引导业主确立正确意识。................................ 4
3、建立健全管理机制，强化部门联动。........................................ 4
4、严格落实相关规定，逐步规范运作机制。................................ 5
5、加大整治力度，落实老住宅小区长效管理。............................ 5
6、加强行业管理，不断规范物业管理行为。................................ 5
7、加强对业主委员会的政策支持。............................................... 6
8、关于物业管理行业健康发展的建议。........................................ 6
近几年来，住宅建设取得了巨大成就，人民群众的居住条件有了明显改善。随着大批住宅投入使用，物业管理，作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在融创服务大区经历了从无到有，从小到大的发展过程。近几年来，先后出台了许多相关政策文件，有效地规范了物业管理行业行为，推进了物业管理市场化竞争的进程，促进了物业管理整体水平的提升。
融创服务大区物业管理虽然起步较早，发展速度也非常迅速，但随着社会经济的快速发展，物业管理步入了一个市场化、专业化、产业化的时代，人们对物业管理服务的要求也越来越高，更对从业人员的素质要求也越来越高，这对物业公司来讲既是机遇又是挑战。然而，目前不少物业从事者错误的认为自己是管理者、执法者，在工作中缺乏主动性，责任心不强，更谈不上礼貌服务，与业主关系不融洽，物业管理公司形象和效益受到影响。因此，树立良好的服务意识，摆正服务与被服务的位置，物业管理才能得到社会与住户的认可。
纵观融创服务大区物业管理企业由于管理水平不高、服务不到位等普遍存在的问题外，在物业管理过程中所涉及的社区管理、部门联动等问题更是越来越突出，主要存在的问题和原因是:
1、社区管理缺失造成社会职能转移。
物业管理分显性(服务)和隐性(管理)两个方面。住户看到见、摸得着的方面是显性方面，它直接体现物业公司的形象、员工素质、服务水平与质量的重要一面。业主无论大事，小事全都找物业管理，物业管理公司成了“万能公司”，一旦问题得不到解决，物业管理公司就成了”出气筒”，业主往往以拒交物业管理费与物业管理相对抗。为了让更多的人认识和认可的管理与服务，物业服务在显性管理方面应当做到:对待住户要有耐心、恒心、责任心、诚心,物业作为一种行业要树立“服务第一，住户至上”的服务理念。
2、部门联动制度未建立，至使某些问题难以解决。
从目前业主投诉的情况分析，业主投诉呈现多元化、复杂化趋势，主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;由于物业管理公司与社会相关方面关系不顺，一个在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。
3、业主自治意识不强，业主代表大会制度无法有效实施。
由于我国长期的住宅消费模式是福利型的，有些业主们还不大习惯物业管理有偿服务的模式，甚至有些业主根本不清楚什么是物业，认为收取管理费是乱收费，产生抵触情绪，到处告状。如今让他们"花钱住房子"，就容易产生对物业管理的过分要求，憧憬着少收费、多办事。物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。缺少服务意识的管理，业主是不买账的。
4、农民安置房小区管理亟待引导和规范。
融创服务大区已建成并投入使用的农民安置房面积300余万平方米。安置房小区由于服从拆迁工作大局，往往施工工期较紧，分期建设，分批入住，相关配套设施建设不到位，而且至今仍未建立大修理基金。同时，业主理念尚未转变，受原农村住房观念及生活习惯的影响，花钱买服务的意识尚未建立。目前，小区的物业管理经费均由政府承担。随着大量拆迁安置房的建成并投入使用，各级政府财政负担将越来越重。物业管理的现状及对策。
为促进融创服务大区物业管理企业的健康发展，切实解决当前物业管理中存在的问题，我们认为必须采取以下对策和措施。
1、树立品牌意识，塑造良好企业形象
品牌是高品质服务的持久作用升华而成的一种企业信誉，是品质的象征，是企业形象的一个重要标志，品牌形象能产生良好的经济效益和社会效益。人是有感情的动物，物业管理企业只要随时为住户排忧解难，提供最佳的服务，住户最终会为这种感情投资所"感动"，会给物业管理企业以丰厚的回报。
2、加大宣传力度，引导业主确立正确意识。
各级政府和物业管理企业，要充分利用现有的宣传工具，进行正确的引导，让社会各方都来关心、宣传物业管理，引导群众树立正确的消费意识。尤其要加大对农民安置房小区居民的宣传力度，正确灌输有偿服务的市场化理念，逐步让居民消除农村情结，树立城市意识，使他们进一步接受物业管理。
3、建立健全管理机制，强化部门联动。
要建立联动机制。采取政府牵头、相关部门联合参予的办法，对群众反映的难点问题进行联合处理，切实维护群众的切身利益。二要建立健全社区管理机构。社区管理要真正肩负起住宅小区的社会事务管理职能，充分发挥社区管理在民事调解、社区治安、环境卫生、老龄工作、精神文明建设等方面的作用，加强与物业管理间的沟通与协作，加强对业主委员会和自治组织的领导，让物业管理企业更好地开展物业服务。
4、严格落实相关规定，逐步规范运作机制。
一是认真贯彻“关于规范和加强农民安置房小区物业管理的意见”精神，让物业管理企业逐步与政府脱钩，真正走上市场化运作的轨道。二是对条件不成熟的住宅小区，要通过逐步整改，最终由相关单位向终端用户收取费用。三是供水、供电、供热单位应充分履行自身职责，尊重物业管理企业的意愿，切实减轻物业管理企业的经济负担，增强物业管理企业的运作活力。
5、加大整治力度，落实老住宅小区长效管理。
老住宅小区无人管或管理难已成为居民和政府共同关注的热点问题。政府应加大整治力度，在资金的筹措上可采取政府拔一点、居民出一点的办法筹措，在进行综合整治的基础上，有条件实行物业管理的要招聘专业队伍，开展物业管理。
6、加强行业管理，不断规范物业管理行为。
一是强化企业资质管理，严把物业管理企业准入关，严格物业管理企业资质申报制度，实施物业管理企业资质年审制度和诚信档案记录制度，将物业企业资质等级和诚信程度与其承揽管理项目的规模、档次挂钩，促进企业间的相互竞争。二是加强人员培训，建立物业管理从业人员的教育培训工作机制，通过不同渠道，采取不同形式，开展不同层次的物业培训，建立一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业队伍。
7、加强对业主委员会的政策支持。
业委会是全体业主选举产生的自治组织，它是业主与物业公司沟通和交涉的平台。首先，要从法律上明确业委会的社团法人性质，只有业委会的法律地位得到应有的承认，才能对自己辖区范围内的集体利益进行维权，才能从根本上提高业主的自治意识;其次，在政策和制度上明确业委会报酬机制，提高业委会的工作积极性，使业委会真正为全体业主服务。物业管理工作是一项综合性的工作，物业管理与广大居民生活、工作息息相关，对提高居民的生活质量、维护社会安定，改善工作和投资环境，推动融创服务大区精神文明建设。
8、关于物业管理行业健康发展的建议:
(一)政府应将物业管理作为城市管理工作的重要组成部分来加大对物业管理工作的重视和支持，推进其工作的不断深入、规范和完善;如作为主管部门切实履行好管理职责加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调;
(二)政府应协助物业管理行业加强市场竞争机制，推行完善的招投标制度。以招投标制度为切入点，用市场经济规则来规范和约束物业管理企业的行为。要引导物业管理走规模经营之路，降低经营成本，创名牌物业管理企业。
(三)政府要建立具有沟通机制、契约机制、行为机制和激励机制在内的社区综合管理的新模式。同时要完善物业管理各细部的立法工作，以法律形式规范其运作。
(四)构建包括物业管理政府主管部门、公安、工商、税务及物价等部门组成的物业管理的政府管理机构，物业管理协会、行业自律管理机构，以及社会性、群众性的监督机构三方面在内的健全完善的物业管理机构。应该说，我们并不缺少“富而有道”的文化基因。但是，今天我们要建设一个和谐发展的社会，要倡导各行各业在创业过程中更多地承担起社会责任，还有很长一段路要走。
标签： 项目经理论文
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